När går äganderätten över vid en husförsäljning?

Vid en husförsäljning går äganderätten normalt över på tillträdesdagen, när köparen betalar resten av köpeskillingen och säljaren lämnar över huset. Affären blir däremot bindande redan när köpekontraktet skrivs under, och lagfarten registreras först i efterhand.

Svaret på frågan när övergår äganderätten för en fastighet från säljare till köpare beror alltså på vad som står i avtalet, eftersom parterna själva bestämmer när ägarbytet ska ske. Kontrakt, betalning och lagfart ligger ofta på tre olika dagar, och därför blir många osäkra på vem som har äganderätt till fastigheten under tiden mellan dem.

Köpekontraktet gör affären bindande

Försäljning av villa eller radhus regleras av jordabalken. Köpehandlingen ska vara skriftlig, undertecknad av båda parter och ange vilken fastighet som säljs, köpeskillingen och att fastigheten överlåts. När ett giltigt kontrakt är påskrivet är du som säljare bunden av affären och kan inte välja en annan köpare, och köparen kan inte hoppa av bara för att planerna ändras.

Kontraktet anger också tillträdesdag, hur betalningen ska ske och i vilket skick huset överlåts, till exempel om du säljer hus i befintligt skick. Villkor om finansiering, besiktning eller att köparen först ska sälja sin nuvarande bostad måste stå i avtalet för att gälla, och sådana villkor är vanliga när någon ska köpa och sälja samtidigt. Ett villkor av det slaget skjuter upp när köpet blir slutgiltigt.

Tillträdesdagen avgör när ägandet går över

På tillträdesdagen betalar köparen den återstående köpeskillingen, säljaren skriver under köpebrevet och nycklarna lämnas över. Köpebrevet är kvittot på att hela köpeskillingen är betald, och i de flesta kontrakt är det först då som äganderätten går över. Samma dag flyttar risken för skador på huset till köparen enligt jordabalken, vilket betyder att du som säljare ansvarar för fastigheten fram till tillträdet.

Handpenningen, som oftast betalas när kontraktet skrivs, är en delbetalning och en säkerhet för affären men ger inte köparen rätt att använda huset. Kostnader som el, vatten och fastighetsavgift fördelas mellan parterna utifrån tillträdesdagen.

Lagfarten registrerar den nya ägaren

Efter köpet ska köparen söka lagfart hos Lantmäteriet, normalt inom tre månader från att köpehandlingen skrevs under. Lagfarten visar vem som är registrerad ägare i fastighetsregistret, men den är ett bevis på ägarbytet och inte själva överlåtelsen. Köparen kan alltså äga huset innan lagfarten är beviljad. Den behövs ändå i kontakter med banker och myndigheter, och finns det villkor i köpet som ännu inte är uppfyllda kan lagfartsärendet bli vilande tills de är det.

Ägarbyte när säljaren bor kvar

Ägande och boende behöver inte följas åt. Vi köper villor och radhus i Stockholms län där säljaren bor kvar, och då sker kontraktsskrivning och utbetalning av köpeskillingen hos ett lokalt mäklarkontor i samråd med banken där du har ditt bolån. Äganderätten går över till oss på den avtalade dagen, men du flyttar inte ut, eftersom ett hyresavtal med förstahandskontrakt ger dig rätt att bo kvar.

Ägarbytet skjuts alltså inte upp för att du stannar, utan det är din roll i huset som förändras från ägare till hyresgäst. Hyresavtalet reglerar hyra, hyrestid och ansvar, och det är kombinationen av köpeavtal och hyresavtal som gör att sälj och bo kvar håller juridiskt.